USO E OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO

O uso do solo refere-se à forma de apropriação para as diversas funções da cidade. As funções da cidade, de acordo com a Carta de Atenas (933) são: CIRCULAR, MORAR, TRABALHAR, RECREAR E LAZER.

O zoneamento urbano tem como função garantir a organização territorial, coordenando a localização das diversas atividades urbanas, com o objetivo de  reduzir impactos e otimizar as relações de vizinhança do ponto de vista econômico e social.

O planejamento do uso do solo procura abranger uma compreensão de todos os tipos possíveis de ocupação do território como moradia, trabalho e lazer, colocando esses usos em harmonia. Juntamente com o estudo do uso do solo devem estar o estudo do sistema viário e do sistema de transporte, que dão as informações sobre o fluxo de pessoas e mercadorias dentro do território, sendo então esses três fatores complementares entre si e  planejados em conjunto.

As diversas formas de ocupação do solo urbano podem ser classificadas, de um modo geral, nas seguintes categorias: residencial; comercial e de prestação de serviços; exclusiva para transporte; industrial; institucional ou para edifícios públicos; áreas de lazer; áreas de conservação e preservação ambiental; áreas desocupadas (vazios urbanos).

Não há padrão que determine o tamanho e a proporção de cada área dentro do planejamento da cidade. Eles devem ser definidos de acordo com as atividades e a densidade populacional, sendo necessário prever o futuro crescimento, normalmente de dez anos, de acordo com a sua vocação e a projeção de crescimento da população.

Alguns serviços públicos como postos de saúde, escolas e creches, postos de polícia, entre outros, possuem um raio de ação ideal, devendo atender certo número limitado de pessoas, de modo a não sobrecarregar os serviços e nem a ausência destes para a comunidade.

A cidade, por ser uma aglomeração, é uma área de potenciais conflitos. Assim, o uso do solo deve ser compatível com a vizinhança, com o sistema viário e com o tipo de transporte utilizado em cada área.

O planejamento viário deve levar em consideração tanto as instalações dos usos existentes quanto as necessidades futuras da cidade e de seus moradores. O principal objetivo do sistema viário é estabelecer a comunicação entre todas as partes do município, sendo necessária a classificação e a diferenciação das diversas vias, adequando à natureza dos veículos, evitando conflitos de usos, facilitando e incentivando os diferentes modos de locomoção.

Uso Tradicional do Solo: As áreas são bem compartimentadas (comércio, produção, residências, templos, hospitais, escolas, circulação de pessoas etc.)

Uso Moderno do Solo: Devido à dificuldade de mobilidade, desfaz-se a compartimentação e busca-se o zoneamento com uso misto do solo, compatibilizando várias funções. Isto é, no espaço urbano são criadas zonas destinadas a várias funções, incluindo a criação de subcentros (policentralidades).

Cada uso vai requerer um tipo de via e de transporte. Por exemplo:

Área residencial unifamiliar: via local, transporte mais individual.

Área residencial verticalizada: via mais ampla, transporte individual e coletivo.

Para que consigam ser muito bem estruturadas, as cidades devem pensar o uso do solo, o sistema viário e o tipo de transporte, que formam o TRIPÉ DO PLANEJAMENTO URBANO.

Por exemplo, quando o uso do solo é adensado, prevê-se um tráfego intenso e planeja-se um sistema viário compatível com vários tipos de transporte.

ZONEAMENTO DO USO DO SOLO URBANO (Lei municipal)

Questão central: Qual o uso do solo para cada zona da cidade?

Objetivo: diminuir conflitos, adequar o melhor uso de acordo com as características de cada área.

Resultado: Para cada função, um zoneamento específico.

Conceito: Divisão do espaço urbano em zonas homogêneas, de acordo com a função (funções).

Plano Diretor: o zoneamento está contido no Plano Diretor, que é o instrumento básico da política urbana do município.

O USO DO SOLO define a sua OCUPAÇÃO, de acordo com PARÂMETROS.

O uso do solo pode combinar várias ocupações – ou não.

As áreas AMBIENTALMENTE FRÁGEIS recebem tratamento especial. Por exemplo, pode-se determinar a não-edificação naqueles espaços ou estabelecer um adensamento mínimo, adequado às necessidades de proteção ambiental. Nessas áreas, quando são permitidas construções, os lotes são maiores e exige-se uma alta taxa de permeabilidade.

Exemplos de ocupação de áreas residenciais: residências unifamiliares / plurifamiliares / residências em série (geminadas) / lotes grandes unifamiliares.

USOS PREVISTOS: o proprietário reporta-se à lei para fazer o uso.

USO PREVISTO é aquele que deve predominar na zona específica. Existem os seguintes tipos de uso:

USO PERMITIDO: quando as atividades são compatíveis com as finalidades urbanísticas da zona ou setor correspondente.

USO PERMISSÍVEL: para atividades que dependerão de análise específica. O uso pode ser permitido, desde que observadas certas condicionantes.

USO TOLERADO: atividades admitidas em zonas ou setores onde possam incomodar ou prejudicar as atividades permitidas. É sujeito a restrições.

Uso PROIBIDO: atividades que pela categoria, porte ou natureza podem ser perigosas, incômodas ou incompatíveis com a zona ou setor.

Portanto, o Zoneamento Urbano define a Paisagem Urbana: as áreas construídas, não construídas e suas conformações.

PARÂMETROS DO ZONEAMENTO URBANO

1.    Tamanho do lote (Lei Federal 6.766/79 e suas alterações Lei 9.785/99) – O parcelamento do solo urbano pode ser feito na forma de desmembramento ou loteamento. Os lotes a serem gerados não poderão apresentar parâmetros de ocupação diferentes da Lei de Zoneamento (municipal ou estadual) que vigorar sobre a área onde se localiza o imóvel. Lotes em áreas ambientalmente frágeis devem ter tamanho maior e taxa de permeabilidade maior.

2.    Taxa de ocupação: percentual do lote que pode ser ocupado – 50% normal.

3.    Coeficiente de aproveitamento: é o potencial construtivo que pode ser edificado. Ele determina o valor da terra.

Exemplo: Coeficiente 1 para lote de 360 m² , taxa de ocupação de 50%, só podem ser ocupados 180 m² (potencial construtivo). Se o coeficiente de ocupação for 3, é só multiplicar o potencial construtivo por 3. Neste caso, o arquiteto iria optar pela verticalização da edificação.

4.    Recuo (frontal) e Afastamento (lateral): fundamentais para a penetração da luz solar e a circulação de ar, assim contribuindo para que a área urbana não se torne uma ilha de calor insuportável para que a habita.

5.    Permeabilidade: diz respeito á área sobre a qual nenhuma impermeabilização pode ser imposta, destinada à infiltração das águas pluviais, o que ajuda a manter o nível das águas subterrâneas e, assim, manter a a vida dos córregos e rios e minorar o impacto ambiental da área urbana.

Os PARÂMETROS URBANÍSTICOS são fixados em termos de máximos e mínimos.

Máximos: Taxa de ocupação e Coeficiente de Aproveitamento.

Mínimos: Tamanho do lote, Recuo e Afastamento, Permeabilidade.

Este texto foi extraído e adaptado de: CASSILHA, Gilda A.; CASSILHA, Simone A. Planejamento urbano e meio ambiente. Curitiba : IESD Brasil S.A., 2009.