OCUPAÇÃO E USO DO SOLO URBANO

O uso do solo refere-se à forma de apropriação para as diversas funções da cidade. As funções da cidade (Carta de Atenas, 1933) são: CIRCULAR, MORAR, TRABALHAR, RECREAR E LAZER.

O zoneamento urbano tem como função garantir a organização territorial, coordenando a localização das diversas atividades urbanas, buscando reduzir impactos e otimizar as relações de vizinhança do ponto de vista econômico e social.

O planejamento do uso do solo procura abranger uma compreensão de todos os tipos possíveis de ocupação do território como moradia, trabalho e lazer, colocando esses usos em harmonia. Juntamente com o estudo do uso do solo deve estar o estudo do sistema viário e do transporte, que dão as informações sobre o fluxo de pessoas e mercadorias dentro do território, sendo então esses três fatores complementares entre si e fundamentais de serem planejados em conjunto.

As diversas formas de ocupação do solo urbano podem ser classificadas, de um modo geral, nas seguintes categorias: residencial; comercial e de prestação de serviços; exclusiva para transporte; industrial; institucional ou para edifícios públicos; áreas de lazer; áreas de conservação e preservação ambiental; áreas desocupadas (vazios urbanos).

Não há padrão que determine o tamanho e a proporção de cada área dentro do planejamento da cidade. Elas devem ser definidas de acordo com as atividades e a densidade populacional, sendo necessário prever o futuro crescimento, normalmente de dez anos, de acordo com a sua vocação e a projeção de crescimento da população.

Alguns serviços públicos como postos de saúde, escolas e creches, postos de polícia, entre outros, possuem um raio de ação ideal, devendo atender certo número limitado de pessoas, de modo a não sobrecarregar os serviços e nem a ausência destes para a comunidade.

A cidade, por ser uma aglomeração, é uma área de potenciais conflitos. Assim, o uso do solo deve ser compatível com a vizinhança, com o sistema viário e com o tipo de transporte utilizado em cada área.

O planejamento viário deve levar em consideração tanto as instalações dos usos existentes quanto as necessidades futuras da cidade e de seus moradores. O principal objetivo do sistema viário é estabelecer a comunicação entre todas as partes do município, sendo necessária a classificação e a diferenciação das diversas vias, adequando à natureza dos veículos, evitando conflitos de usos, facilitando e incentivando os diferentes modos de locomoção.

Uso Tradicional do Solo: As áreas são bem compartimentadas (comércio, produção, residências, templos, hospitais, escolas, circulação de pessoas etc.)

Uso Moderno do Solo: Devido à dificuldade de mobilidade, desfaz-se a compartimentação e busca-se o zoneamento com uso misto do solo, compatibilizando várias funções. Isto é, no espaço urbano são criadas zonas destinadas a várias funções.

Cada uso vai requerer um tipo de via e de transporte. Por exemplo:

Área residencial unifamiliar: via local, transporte mais individual.

Área residencial verticalizada: via mais ampla, transporte individual e coletivo.

O tripé que orienta o planejamento urbano é, pois, a integração entre o transporte coletivo, o sistema viário e o controle do uso e da ocupação do solo. A malha urbana deve induzir a ocupação de áreas que já possuem infraestrutura, mas que podem ser melhor aproveitadas. O transporte coletivo deve agir como uma ferramenta para dar velocidade ao crescimento dos bairros mais vazios e para a criação de novos centros de comércio e serviço, gerando regiões autônomas nos bairros. Desta maneira, é possível reduzir os deslocamentos, permitir que as pessoas cheguem com facilidade a estes novos centros, tenham acesso facilitado a serviços e comércio e também a equipamentos públicos como escolas, unidades de saúde e creches. A ampliação da capacidade do transporte coletivo traz mudanças no tipo de ocupação possível nesses locais, incluindo a elevação do chamado potencial construtivo.

Por exemplo, quando o uso do solo é adensado, prevê-se um tráfego intenso e planeja-se um sistema viário compatível com vários tipos de transporte.

ZONEAMENTO DO USO DO SOLO URBANO (Lei municipal)

A lei do zoneamento de uso e ocupação do solo urbano de uma cidade procura estabelecer a divisão do território em zonas ou setores, usando critérios e parâmetros com o objetivo de orientar e ordenar os vetores de crescimento da cidade. 
A questão central do zoneamento urbano é definir o uso do solo para cada zona da cidade, com o objetivo de diminuir conflitos e adequar o melhor uso de acordo com as características de cada área.

Como resultado, para cada função, estabelece-se um zoneamento específico.

Conceito: Divisão do espaço urbano em zonas homogêneas, de acordo com a função (funções).

Plano Diretor: o zoneamento está contido no Plano Diretor, que é o instrumento básico da política urbana do município.

Curitiba (PR), onde o conceito de tripé embasou o planejamento da cidade, que é referência mundial em planejamento urbano. Na foto, canaleta exclusiva para ônibus, ladeada por duas vias de tráfego lento, uma em cada sentido. 

O USO DO SOLO define a sua OCUPAÇÃO, de acordo com PARÂMETROS.

O uso do solo pode combinar várias ocupações – ou não.

As áreas AMBIENTALMENTE FRÁGEIS recebem tratamento especial. Por exemplo, pode-se determinar a não-edificação naqueles espaços ou estabelecer um adensamento máximo, adequado às necessidades de proteção ambiental. Nessas áreas, quando são permitidas construções, os lotes são maiores e exige-se uma alta taxa de permeabilidade.

Exemplos de ocupação de áreas residenciais: residências unifamiliares / plurifamiliares / residências em série (geminadas) / lotes grandes unifamiliares.

USOS PREVISTOS: o proprietário reporta-se à lei para fazer o uso.

De acordo com sua categoria, porte e natureza, em cada zona ou setor as atividades urbanas serão consideradas como:
Permitidas: quando estão compatíveis com as finalidades urbanísticas definidas para a zona ou setor.
Permissíveis: quando dependerem de análise específica, pois necessitam de adequação à zona ou setor (permitido, desde que observadas certas condicionantes). A permissão para a localização de qualquer atividade de natureza perigosa, incômoda ou nociva dependerá de licença ambiental expedida pelo órgão competente. 
Toleradas: atividades admitidas em zonas ou setores onde as atividades permitidas lhes são prejudiciais ou incômodas (consentir alguma coisa em relação à qual se faz restrições). 
Proibidas: atividades de categoria, porte ou natureza consideras perigosas, incômodas ou incompatíveis com as finalidades da zona ou setor correspondente. 

O uso do solo urbano pode ser classificado conforme as categorias:
Habitacional - destinado à habitação familiar.
Comunitário - destinado a atividades como: educação, lazer, cultura, saúde, assistência social e cultos religiosos.
Comercial e serviço: destinados à estabelecimento onde ocorrem a circulação de mercadorias e a prestação de serviços.
Industrial - caracterizados por atividades de transformação de insumos e produção de bens.
Conservação - destinados a atividades que tenham baixo impacto na ocupação do solo.
Preservação - caracterizados por elementos naturais que necessitam de total preservação.

PARÂMETROS DO ZONEAMENTO URBANO

1.    Tamanho do lote (Lei Federal 6.766/79 e suas alterações Lei 9.785/99) – O parcelamento do solo urbano pode ser feito na forma de desmembramento ou loteamento. Os lotes a serem gerados não poderão apresentar parâmetros de ocupação diferentes da Lei de Zoneamento (municipal ou estadual) que vigorar sobre a área onde se localiza o imóvel. Lotes em áreas ambientalmente frágeis devem ter tamanho maior e taxa de permeabilidade maior.

2.    Taxa de ocupação: percentual do lote que pode ser ocupado – 50% normal.

3.    Coeficiente de aproveitamento: é o potencial construtivo que pode ser edificado. Ele determina o valor da terra.

Exemplo: Coeficiente 1 para lote de 360 m² , taxa de ocupação de 50%, só podem ser ocupados 180 m² (potencial construtivo). Se o coeficiente de ocupação for 3, é só multiplicar o potencial construtivo por 3. Neste caso, o arquiteto iria optar pela verticalização da edificação.

4.    Recuo (frontal) e Afastamento (lateral):(fundamentais para a penetração da luz solar e a circulação de ar, assim contribuindo para que a área urbana não se torne uma ilha de calor insuportável para que a habita.

5.    Taxa de Permeabilidade: diz respeito á área sobre a qual nenhuma impermeabilização pode ser imposta, destinada à infiltração das águas pluviais, o que ajuda a manter o nível das águas subterrâneas e, assim, manter a a vida dos córregos e rios e minorar o impacto ambiental da área urbana.
6. Dimensão do lote: estabelecida para fins de parcelamento do solo e ocupação do lote. É indicada pela testada e área mínima.

Os PARÂMETROS URBANÍSTICOS são fixados em termos de máximos e mínimos.

Máximos: Taxa de ocupação e Coeficiente de Aproveitamento.

Mínimos: Tamanho do lote, Recuo e Afastamento, Permeabilidade.

Portanto, o Zoneamento Urbano define a Paisagem Urbana: as áreas construídas, não construídas e suas conformações.

NOTA: Este texto foi extraído e modificado de:

CASSILHA, Gilda e CASSILHA, Simone. Planejamento urbano e meio ambiente. Curitiba : IESD Brasil S.A., 2009.